Из чего состоит цена на новостройки?

При выборе квартиры на первичном рынке возникает закономерный вопрос: “Почему так дорого?” и “Из чего складывается цена?”. Несмотря на известные внешние факторы, процесс формирования начальной цены остается не совсем прозрачным. Вместе с экспертами мы анализируем этапы формирования цен на новостройки, раскрывая секреты стоимости жилья и делимся способами экономии при его приобретении.

Влияние ипотечных программ

Рынок новостроек, в первую очередь, ориентирован на покупателей, стремящихся выбрать жилье с учетом своих индивидуальных предпочтений. Этот сегмент также привлекателен благодаря эффективному инвестированию в квадратные метры на стадии строительства. Поддерживая высокий спрос, льготные программы ипотеки, такие как 7-20-25 и будущая 9-20-25, также поддерживают стабильный интерес к новостройкам.

Экономия и риски: покупка на стадии котлована

Для экономии некоторые предпочитают покупать жилье на стадии котлована. Это обусловлено стремлением застройщика привлечь дополнительные средства от соинвесторов, что выглядит более привлекательно, чем кредитные средства с высокими процентами. Тем не менее, такая покупка несет риски, такие как задержка сдачи дома или мошеннические действия со стороны застройщика. Поэтому важно тщательно проверить документацию и репутацию застройщика.

Ранее: Какие документы нужны для продажи и покупки квартиры в Казахстане

Какие документы должны быть у застройщика

Чтобы избежать проблем, застройщик должен предоставить определенные документы:

• Справка о государственной регистрации или перерегистрации юридического лица.
• Лицензия на строительство соответствующей категории.
• Документы на земельный участок с обозначением целевого назначения.
• Документы на строительство ЖК: АПЗ, СМР, согласованный эскизный проект.
• Разрешение на привлечение долевых средств, которое позволяет заключать ДДУ – Договор долевого участия.

Факторы ценообразования

Для анализа ценообразования на новостройки выделяют две основные группы причин:

• Локальные факторы: Оцениваются по месторасположению, размеру, и качеству строительства, слабо зависят от времени.
• Глобальные факторы: Зависят от макроэкономических параметров, таких как уровень развития экономики, доходы населения и статус города.

Ключевые компоненты себестоимости

Цена новостройки формируется на основе различных расходов, включая:

• Приобретение участка земли: 10%
• Проектно-изыскательские работы: 1%
• Строительно-монтажные работы: 50%
• Инженерные сети: 21%
• Благоустройство: 5%
• Услуги техники: 5%
• Содержание застройщика: 8%

Эти цифры имеют приблизительный характер и могут варьироваться в зависимости от различных факторов. Однако ключевыми параметрами в ценообразовании остаются затраты на строительно-монтажные работы и коммуникации, составляя около 70% общей стоимости.

Факторы влияющие на стоимость новостроек

Стоимость земли

Самая большая разница в стоимости новостроек может быть заключена именно в стоимости территории, которую выкупает девелопер. Так, стоимость земли в Алматы и условном городе областного значения может отличаться в разы, а то и в десятки раз, что закладывается в себестоимость фактически каждой сдаваемой квартиры.

Технология строительства

Одним из ключевых моментов, влияющих на стоимость новостройки, является методика строительства. Выбор материалов и технологии воздвижения дома напрямую влияют на тепло- и шумоизоляцию. Панельное и блочное строение, хоть и более дешевые, требуют выравнивания и могут быть менее эффективными в шумоизоляции. Монолитное строительство, в свою очередь, обеспечивает оптимальное соотношение цены и качества, опережая по характеристикам блочные и панельные дома.

Инфраструктура

Застройщик может устанавливать дополнительные расценки, опираясь на инфраструктуру местности. Это включает в себя транспортную доступность, экологичность, престижность района и его удаленность от центра.

Класс жилья

Стойкое влияние на стоимость оказывает класс жилого комплекса. Эконом, комфорт, бизнес, и премиум классы могут значительно отличаться по цене, несмотря на схожие характеристики квартир. Инфраструктура и дополнительные сервисы могут стать фактором дополнительной платы.

Отделка

Выбор уровня отделки также оказывает влияние на стоимость. Черновая, предчистовая, чистовая, отделка “под ключ” или вариант без отделки — каждый из них имеет свою цену и степень готовности для проживания.

Факторы сдерживающие рост стоимости новостроек

Высокие налоги, рост стоимости стройматериалов и конкуренция среди застройщиков являются факторами, сдерживающими строительные компании. Однако стоит понимать, что на строительном рынке работают те же правила спроса и предложения, что и на любом другом: продавец хочет продать максимально дорого, покупатель – купить максимально дешево и стоимость новостроек формируется на пересечении этих интересов, учитывая возможности ипотечных предложений для граждан.

Как можно сэкономить при покупке квартиры в новостройке

Самый эффективный способ сэкономить — покупка квартиры на ранних стадиях строительства, на этапе котлована. Это позволяет сэкономить до 30% по сравнению с поздней стадией строительства.

Если квартиры в новом комплексе распроданы до ввода дома в эксплуатацию, можно воспользоваться переуступкой прав собственности — перепродажей недвижимости на этапе строительства. Это может привести к выгодной перепродаже, учитывая увеличение стоимости жилья.

Также следует учесть сезонные особенности. Зимой наблюдается низкая покупательская активность, что может сопровождаться снижением цен и наличием разнообразных предложений, оставшихся с осени.

Важно помнить, что стоимость “квадрата” в студиях и однокомнатных квартирах обычно превышает цену за 1 кв. м в более крупных квартирах.