Начало года принесло неприятные новости для рынка недвижимости, и в первую очередь — для частных инвесторов и «флипперов». С 1 января 2026 года в Казахстане вступили в силу поправки в Налоговый кодекс, касающиеся правил налогообложения при продаже недвижимости физическими лицами.
Главное изменение: ставка налога на имущественный доход (ИПН) выросла с привычных 10% до 15%.
Редакция Vsejk.com разобралась, кого коснутся новые правила, как теперь считать налог и есть ли законные способы его не платить.
Суть изменений: 10% превратились в 15%
До 2026 года в Казахстане действовало правило: если вы продаете квартиру, которой владели менее одного года, и получаете от этого прибыль (продаете дороже, чем купили), вы обязаны заплатить государству 10% от суммы прироста стоимости.
Согласно новым правилам, озвученным Министерством национальной экономики и КГД, базовая ставка ИПН для резидентов РК при возникновении имущественного дохода увеличена до 15%.
«Это мера направлена на снижение спекулятивной активности на рынке жилья. Квартиры должны приобретаться для проживания, а не для быстрой перепродажи с целью наживы», — поясняют эксперты, ссылаясь на обновленный кодекс.
Ранее: «Белый список» новостроек Алматы 2025-2026: Где безопасно покупать квартиру на этапе котлована?
Кого это касается?
Налог в 15% придется заплатить, если совпали два условия:
- Срок владения: Вы продаете недвижимость (квартиру, дом, паркинг, дачу), которая находится в вашей собственности менее 12 месяцев.
- Наличие прибыли: Цена продажи выше цены покупки.
Важно: Если вы владели недвижимостью более года, налог платить по-прежнему не нужно, независимо от суммы прибыли. Здесь правила остались без изменений.
Математика VseJK: Сколько вы потеряете на новых налогах?
Давайте посчитаем разницу на конкретном примере.
Ситуация: Вы купили «двушку» в Алматы на этапе котлована за 30 млн тенге в марте 2025 года. В январе 2026 года (прошло меньше года) вы решили ее продать за 35 млн тенге.
Ваш доход (прирост стоимости): 35 млн - 30 млн = 5 млн тенге.
Было (в 2025 году):
- Ставка налога 10%
- Сумма налога 500 000 тенге
Стало (с 1 января 2026 г.):
- Ставка налога 15%
- Сумма налога 750 000 тенге
Ваши потери: – 250 000 тенге
Таким образом, налоговая нагрузка на продавца выросла в полтора раза.
Нюансы для тех, кто получил квартиру в наследство или в дар
Одна из самых сложных ситуаций — продажа подаренной или унаследованной квартиры раньше срока (до истечения года). Поскольку цены покупки у вас нет (досталась бесплатно), налог рассчитывается иначе.
В 2026 году правила оценки ужесточились:
- Рыночная стоимость: Теперь для расчета налога принимается рыночная стоимость на момент получения права собственности, которую необходимо подтвердить отчетом официального оценщика.
- Если оценки нет: Если вы не сделали оценку при вступлении в наследство, налоговая возьмет за базу кадастровую стоимость (которая обычно в разы ниже рыночной) или оценочную стоимость от госорганов. В этом случае налог 15% придется платить почти с полной суммы продажи, что грозит огромными убытками.
Что делать, если вы продаете квартиру в убыток?
Если вы купили квартиру за 40 млн, а из-за срочности продаете за 38 млн (менее года владения), имущественного дохода не возникает. В этом случае налог платить не нужно, и декларацию сдавать не требуется, так как нет прироста стоимости.
Чек-лист для продавца в 2026 году
Чтобы не получить уведомление о задолженности и блокировку счетов, следуйте инструкции VseJK:
- Проверьте дату: Посмотрите в Egov точную дату регистрации права собственности. Если до года не хватает пары недель — лучше подождите со сделкой.
- Сохраняйте документы: Храните договор купли-продажи, чеки и платежки, подтверждающие расходы на покупку.
- Сделайте оценку: Если получаете жилье в дар или наследство, сразу заказывайте независимую оценку (до продажи!).
- Сдайте декларацию: Если продали с прибылью до истечения года, вы обязаны сдать декларацию по форме 240.00 до 31 марта следующего года (в 2027 году за сделки 2026 года).
Плоти нологи